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云南房地产评估、昆明房地产评估、云南土地评估、昆明土地评估
        
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  2019年5月昆明市房地产市场分析报告

发布时间:2019/12/6 阅读量:651

报告要点

土地市场:5月份全市成交土地164.03万平方米,环比上涨62.39%,同比上涨720.76%。

新建房:5月份新建商品住宅加权均价12528元/平方米,环比下降6.40%,同比上涨21.42%。

存量房:5月存量住房均价为11016元/平方米,环比上涨了2.95%,同比上涨14.04%。

VISS监测

板块监测:5月均价下降的板块为3.51 %,均价上涨的板块为96.49%。

楼盘监测:5月均价上涨的楼盘占比为80.74%,均价下降的楼盘占比为3.28%,区间占比最多的为(2%,4%],约占41.42%。

数据来源:

土地:昆明国土资源局

新建房数据:中国指数研究院。

存量住房均价:根据VISS系统监测的昆明市57个住宅板块,共计2472个存量住宅小区均价,采用定基定权重的方式计算得出,以保证各期价格的可比性。

  VISS系统是由中估联行研发的在线批量评估系统。该系统充分集成信息技术与估价师经验,为房地产估价业务提供全新方式的在线评估数据支持。


一、宏观经济分析

1、2019年5月份CPI、PPI环比、同比略有起伏

(1)CPI环比与上月持平,同比涨幅有所扩大

  从环比看,CPI由上月上涨0.1%转为持平。其中,食品价格上涨0.2%,影响CPI上涨约0.03个百分点;非食品价格持平。在食品中,鲜果价格上涨10.1%,影响CPI上涨约0.20个百分点,主要原因是去年苹果和梨减产,今年库存不足,加之今年南方阴雨天气较多,时令鲜果市场供应减少;鸡蛋供应偏紧,价格上涨7.6%,影响CPI上涨约0.04个百分点;鲜菜大量上市,价格下降7.9%,影响CPI下降约0.22个百分点;猪肉因受天气变热等因素影响,消费需求减弱,价格下降0.3%,影响CPI下降约0.01个百分点。在非食品中,受成品油调价等因素影响,汽油和柴油价格分别上涨2.0%和2.2%,合计影响CPI上涨约0.04个百分点;飞机票和旅行社收费价格分别下降6.5%和1.5%,合计影响CPI下降约0.04个百分点。

  从同比看,CPI上涨2.7%,涨幅比上月扩大0.2个百分点。其中,食品价格上涨7.7%,影响CPI上涨约1.48个百分点;非食品价格上涨1.6%,影响CPI上涨约1.26个百分点。在食品中,鲜果价格处于历史高位,同比上涨26.7%,涨幅比上月扩大14.8个百分点,影响CPI上涨约0.48个百分点;猪肉价格上涨18.2%,涨幅比上月扩大3.8个百分点,影响CPI上涨约0.38个百分点;鲜菜价格上涨13.3%,涨幅比上月回落4.1个百分点,影响CPI上涨约0.31个百分点;鸡蛋和禽肉价格分别上涨8.7%和6.4%,涨幅比上月分别扩大6.1和1.4个百分点,两项合计影响CPI上涨约0.12个百分点。在非食品中,教育文化和娱乐、医疗保健、居住价格分别上涨2.6%、2.5%和1.8%,合计影响CPI上涨约0.90个百分点。据测算,在5月份2.7%的同比涨幅中,去年价格变动的翘尾影响约为1.5个百分点,新涨价影响约为1.2个百分点。

(2)PPI环比、同比涨幅略有回落

  从环比看,PPI上涨0.2%,涨幅比上月回落0.1个百分点。其中,生产资料价格上涨0.2%,涨幅比上月回落0.2个百分点;生活资料价格上涨0.1%,回落0.1个百分点。从调查的40个工业行业大类看,价格上涨的有21个,比上月减少7个;下降的有11个,增加3个;持平的有8个,增加4个。在主要行业中,石油相关行业受国际原油价格变动影响,涨幅比上月有所扩大,其中,石油和天然气开采业上涨4.2%,扩大0.6个百分点;石油、煤炭及其他燃料加工业上涨1.8%,扩大0.5个百分点。涨幅回落的有黑色金属冶炼和压延加工业,上涨0.8%,回落1.3个百分点;仪器仪表制造业,上涨0.1%,回落0.2个百分点。由涨转降的有化学纤维制造业,下降1.3%;化学原料和化学制品制造业,下降0.2%。此外,煤炭开采和洗选业价格由降转涨,上涨0.7%。

  从同比看,PPI上涨0.6%,涨幅比上月回落0.3个百分点。其中,生产资料价格上涨0.6%,涨幅比上月回落0.3个百分点;生活资料价格上涨0.9%,涨幅与上月相同。在主要行业中,涨幅回落的有石油和天然气开采业,上涨6.7%,比上月回落3.4个百分点;非金属矿物制品业,上涨3.1%,回落0.6个百分点;石油、煤炭及其他燃料加工业,上涨2.3%,回落1.9个百分点;黑色金属冶炼和压延加工业,上涨1.9%,回落0.5个百分点。降幅扩大的有化学原料和化学制品制造业,下降2.5%,扩大0.6个百分点;有色金属冶炼和压延加工业,下降1.0%,扩大0.6个百分点;汽车制造业,下降0.7%,扩大0.2个百分点。此外,煤炭开采和洗选业价格上涨3.8%,涨幅比上月扩大1.9个百分点。据测算,在5月份0.6%的同比涨幅中,去年价格变动的翘尾影响约为0.6个百分点,新涨价影响约为0。

2、5月70个大中城市房价基本稳定

(1)一二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比涨幅均与上月相同或回落;三线城市新建商品住宅涨幅略升,二手住宅涨幅与上月相同

  5月份,各地继续落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制,房地产市场继续保持稳定。初步测算,4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%,涨幅比上月回落0.3个百分点。其中:北京、广州和深圳分别上涨0.6%、0.8%和0.4%,上海下降0.1%。二手住宅销售价格环比上涨0.1%,涨幅比上月回落0.3个百分点。其中:北京和深圳持平,上海上涨0.1%,广州下降0.3%。31个二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.8%,涨幅与上月相同;二手住宅销售价格上涨0.5%,涨幅比上月回落0.1个百分点。35个三线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.8%,涨幅比上月扩大0.3个百分点;二手住宅销售价格上涨0.6%,涨幅与上月相同。

(2)一二三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比涨幅均与上月相同或回落

  初步测算,5月份,一线城市新建商品住宅销售价格同比上涨4.7%,涨幅与上月相同;二手住宅销售价格同比上涨0.3%,涨幅比上月回落0.5个百分点。二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨12.1%和8.1%,涨幅比上月均回落0.2个百分点。三线城市新建商品住宅销售价格同比上涨11.3%,涨幅与上月相同;二手住宅销售价格同比上涨8.2%,涨幅比上月回落0.2个百分点。


二、昆明市场动态

1、昆明市经适房交易征求意见:满5年缴费后可正常交易

《昆明市关于规范经济适用住房售后管理有关问题的通知》(征求意见稿)开始公开征求意见,其中明确:由售房单位为购房人申办《不动产权利证书》;购房人需要办理完全产权的,需交纳3%的房屋收益及1%的土地出让金。有业内人士分析,这对二手房市场不会造成量、价方面的冲击。

三、昆明市房地产市场运行情况

(一)土地市场

  5月份全市成交土地164.03万平方米,环比上涨62.39%,同比上涨720.76%。

  5月份,昆明市共出让各类土地50宗,成交面积164.03万平方米,环比上涨62.39%,同比上涨720.76%;其中工业用地6宗,商业/办公用地12宗,住宅用地28宗,其他用地4宗。5月份昆明市土地成交楼面均价1959元/平方米,环比上涨1.76%,土地均价4280元/平方米;2019年1-5月,累 计成交土地633.00万平方米,同比上涨69.45%;土地成交平均溢价率为12.75%。


(二)商品房

  5月份,全市新建商品房成交面积为112.85万平方米,全市新建商品房成交面积环比上涨12.77%,同比上涨56.14%。

(三)住宅

1、5月份新建商品住宅成交面积环比下降3.54%,同比上涨60.63%。

  5月份,全市新建商品住宅成交面积为83.59万平方米,全市新建商品住宅成交面积环比下降3.54%,全市新建商业用房成交面积同比上涨60.63%。同期全市新建商品房成交面积为112.85万平方米,新建商品住宅成交面积占其比重为74.07%。

2、5月份新建商品住宅加权均价环比下降6.40%,同比上涨21.42%;

  5月份,全市新建商品住宅加权均价为12528元/平方米,环比上月的13384元/平方米环比下降6.40%,同比去年5月的10870元/平方米上涨21.42%。

3、5月存量住房均价为11016元/平方米,环比上涨了2.95%,同比上涨14.04%;

  2019年5月存量住房均价为11016元/平方米,环比上涨了2.95%,同比上涨14.04%。除其他因素外,推动本地存量房价格上涨的因素还包括一线城市相继出台严格限购政策,使昆明作为宜居的独特性人文城市开始成为外省籍购房客的关注重点。

(四)商业

1、新房成交价格:5月份新建商业用房成交均价环比下降2.54%,同比上涨2.12%;

  5月份,全市新建商业用房成交均价为20936元/平方米,环比上月21481元/平方米,环比下降2.54%,比去年同期的20356元/平方米上涨2.12%。

2、新房成交面积:5月份新建商业用房成交面积环比上涨61.03%,同比上涨84.48%;

  5月份,全市新建商业用房成交面积为6.86万平方米,全市新建商业用房成交面积环比上涨61.03%,全市新建商业用房成交面积同比上涨84.48%。同期全市新建商品房成交面积为112.85万平方米,新建商业用房成交面积占其比重为6.08%。

(五)办公

1、新房成交价格:5月份新建办公楼成交均价环比下降7.78%,同比下降12.04%;

  5月份,全市新建办公楼成交均价为10135元/平方米,环比上月的10990元/平方米下降7.78%,比去年同期的11580元/平方米下降12.04%。

2、新房成交面积:5月份新建办公楼成交面积环比上涨144.81%,同比上涨308.76%;

  5月份,全市新建办公楼成交面积为22.40万平方米,新建办公楼成交面积环比上涨144.81%,同比上涨308.76%,同期全市新建商品房成交面积为112.85万平方米,新建办公楼成交面积占其比重为19.85%。

(六)房企销售排行榜

  5月份,从房企销售面积、销售金额来看,碧桂园、万科、中南控股排名前三。从销售金额来看,排名前三的楼盘分别为:中南碧桂园樾府、俊发名城、俊发观云海。2019年1-5月,昆明房企销售排行榜前三为:万科、碧桂园、俊发集团,其中万科以销售金额338246.71万元、销售面积241411㎡占据榜首。

四、市场走势分析

  随着房地产市场调控政策不断深入,政策效果由中心城市向周边三四线城市继续深化,一二线城市以及特大城市周边的三四线城市,楼市调控从严从紧,使得市场迅速降温,量价齐跌;昆明虽出台了局部限售政策,但调控相对宽松,市场环境利好,昆明公积金政策仍持续收紧,但继续鼓励首套购房需求。本月供应量稳步回升、成交量再次短暂性下滑,市场核心、热点板块可供售房源较少,从短期来看,购房者看好后市预期,房地产市场成交量将平稳回升,成交均价稳步小幅上扬。


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