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云南房地产评估、昆明房地产评估、云南土地评估、昆明土地评估
        
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  2019年6月昆明市房地产市场分析报告

发布时间:2019/12/6 阅读量:822

报告要点

土地市场:6月份全市成交土地325.35万平方米,环比上涨98.35%,同比上涨83.27%。

新建房:6月份新建商品住宅加权均价13174元/平方米,环比上涨5.16%,同比上涨16.15%。

存量房:6月存量住房均价为11061元/平方米,环比上涨了0.41%,同比上涨12.72%。

VISS监测

板块监测:6月均价下降的板块为42.11 %,均价上涨的板块为54.39%。

楼盘监测:6月均价上涨的楼盘占比为51.21%,均价下降的楼盘占比为38.18%,区间占比最多的为(-2%,0%],约占24.68%。

数据来源

土地:昆明国土资源局

新建房数据:中国指数研究院。

存量住房均价:根据VISS系统监测的昆明市57个住宅板块,共计2488个存量住宅小区均价,采用定基定权重的方式计算得出,以保证各期价格的可比性。

  VISS系统是由中估联行研发的在线批量评估系统。该系统充分集成信息技术与估价师经验,为房地产估价业务提供全新方式的在线评估数据支持。


一、宏观经济分析

1、2019年6月CPI同比上涨2.7%居住价格上

  2019年6月份,全国居民消费价格同比上涨2.7%。其中,城市和农村均上涨2.7%;食品价格上涨8.3%,非食品价格上涨1.4%;消费品价格上涨3.2%,服务价格上涨1.8%。上半年,全国居民消费价格比去年同期上涨2.2%。

6月份,全国居民消费价格环比下降0.1%。其中,城市下降0.1%,农村下降0.2%;食品价格下降0.3%,非食品价格下降0.1%;消费品价格下降0.2%,服务价格上涨0.1%。

  6月份,食品烟酒价格同比上涨6.1%,影响CPI(居民消费价格指数)上涨约1.79个百分点。其中,鲜果价格上涨42.7%,影响CPI上涨约0.71个百分点;畜肉类价格上涨14.4%,影响CPI上涨约0.59个百分点(猪肉价格上涨21.1%,影响CPI上涨约0.45个百分点);禽肉类价格上涨7.4%,影响CPI上涨约0.09个百分点;鸡蛋价格上涨6.1%,影响CPI上涨约0.03个百分点;鲜菜价格上涨4.2%,影响CPI上涨约0.10个百分点;粮食价格上涨0.6%,影响CPI上涨约0.01个百分点;水产品价格下降0.5%,影响CPI下降约0.01个百分点。

  其他七大类价格同比六涨一降。其中,其他用品和服务、医疗保健、教育文化和娱乐价格分别上涨2.7%、2.5%和2.4%,衣着、居住、生活用品及服务价格分别上涨1.8%、1.6%和0.8%;交通和通信价格下降1.9%。

  6月份,食品烟酒价格环比下降0.2%,影响CPI下降约0.05个百分点。其中,鲜菜价格下降9.7%,影响CPI下降约0.25个百分点;鸡蛋价格下降2.6%,影响CPI下降约0.01个百分点;水产品价格下降0.9%,影响CPI下降约0.02个百分点;鲜果价格上涨5.1%,影响CPI上涨约0.11个百分点;畜肉类价格上涨2.2%,影响CPI上涨约0.10个百分点(猪肉价格上涨3.6%,影响CPI上涨约0.09个百分点);禽肉类价格上涨0.7%,影响CPI上涨约0.01个百分点。

  其他七大类价格环比两涨三降两平。其中,其他用品和服务、医疗保健价格分别上涨0.6%和0.3%;交通和通信、衣着、生活用品及服务价格分别下降0.7%、0.1%和0.1%;居住、教育文化和娱乐价格均持平。

2、6月70个大中城市房价基本稳定

(1)一二三线城市新建商品住宅销售价格环比涨幅与上月相同或回落;一二线城市二手住宅涨幅回落,三线城市涨幅微扩

  6月份,各地坚决贯彻落实党中央、国务院部署,始终坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位,围绕稳地价、稳房价、稳预期的目标,夯实主体责任,确保房地产市场平稳健康发展。初步测算,4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.2%,涨幅比上月回落0.1个百分点。

其中:上海、广州和深圳分别上涨0.3%、0.3%和0.5%,北京下降0.1%。二手住宅销售价格环比持平,上月为上涨0.1%。

其中:北京和广州持平,上海和深圳均下降0.1%。31个二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.8%,涨幅连续三个月相同;二手住宅销售价格上涨0.3%,涨幅比上月回落0.2个百分点。35个三线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.7%,涨幅比上月回落0.1个百分点;二手住宅销售价格上涨0.7%,涨幅比上月扩大0.1个百分点。

(2)一二三线城市新建商品住宅和二手住宅同比涨幅回落

  初步测算,6月份,一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨4.4%和0.2%,涨幅比上月分别回落0.3和0.1个百分点。二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨11.4%和7.6%,涨幅比上月分别回落0.7和0.5个百分点。三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨10.9%和7.9%,涨幅比上月分别回落0.4和0.3个百分点。


二、昆明市场动态

1、云南省不动产登记将取消资料查询费用

  6月3日,云南省不动产登记发布消息,不动产登记机构按规定收取不动产登记费后,原相关部门收取的土地登记费、房屋登记费、林权证工本费以及其他涉及不动产登记、查询、复制和证明的收费项目将一律取消。

已实行不动产统一登记制度的地方,不动产登记机构按照规定收费标准收取不动产登记费,原分部门制定的有关土地登记、房屋登记收费标准,土地承包经营权证、林权证工本费收费标准,以及各地制定的其他有关土地、房屋登记资料查询、复制、证明的收费标准一律废止。

此外,需要查询不动产登记资料的权利人、利害关系人,可按照《不动产登记资料查询暂行办法》的规定,到不动产所在地的各市县不动产登记大厅依法申请查询。

2、2019年昆明市住房公积金的缴存基数上限调整为20063元

  6月17日,昆明市住房公积金管理中心发布关于2019年昆明市住房公积金缴存比例及缴存基数执行标准的通告。通告指出,2019年昆明市住房公积金的缴存基数上限为20063元,职工住房公积金的缴存比例标准为12%,非财政供给的单位可在5%至12%范围内在2019年度确定一个比例缴存住房公积金。

  2019年,昆明市住房公积金的缴存基数下限一类区为1670元,适用于昆明市五华区、盘龙区、西山区、官渡区、呈贡区和安宁市、嵩明县;二类区为1500元,适用于昆明市所辖其他各县、区。

此外,昆明市住房公积金管理中心还发布了关于加强住房公积个人基础信息采集的通告。通告指出,昆明市住房公积金中心在网点柜面服务的基础上,以“互联网+”为主导,建设了功能齐全、使用便捷、安全可靠的多渠道住房公积金综合服务。要求各缴存单位认真核对并完善缴存职工的个人信息,积极配合昆明市住房公积金管理中心关于缴存职工个人信息的维护。


三、昆明市房地产市场运行情况

(一)土地市场

  6月份全市成交土地325.35万平方米,环比上涨98.35%,同比上涨83.27%。

  6月份,昆明市共出让各类土地72宗,成交面积325.35万平方米,环比上涨98.35%,同比上涨83.27%;其中工业用地8宗,商业/办公用地32宗,住宅用地28宗,其他用地4宗。6月份昆明市土地成交楼面均价1975元/平方米,环比上涨0.83%,土地均价4446元/平方米;2019年1-6月,累计成交土地958.35万平方米,同比上涨73.90%;土地成交平均溢价率为12.75%。



(二)商品房

  6月份,全市新建商品房成交面积为119.21万平方米,全市新建商品房成交面积环比上涨5.64%,同比上涨57.56%。

(三)住宅

1、6月份新建商品住宅成交面积环比上涨27.25%,同比上涨112.91%。

  6月份,全市新建商品住宅成交面积为106.37万平方米,全市新建商品住宅成交面积环比上涨27.25%,全市新建商业用房成交面积同比上涨112.91%。同期全市新建商品房成交面积为119.21万平方米,新建商品住宅成交面积占其比重为89.23%。



2、6月份新建商品住宅加权均价环比上涨5.16%,同比上涨16.15%;

  6月份,全市新建商品住宅加权均价为13174元/平方米,环比上月的12528元/平方米环比上涨5.16%,同比去年6月的11342元/平方米上涨16.15%。



3、6月存量住房均价为11061元/平方米,环比上涨了0.41%,同比上涨12.72%。;

2019年6月存量住房均价为11061元/平方米,环比上涨了0.41%,同比上涨12.72%。除其他因素外,推动本地存量房价格上涨的因素还包括一线城市相继出台严格限购政策,使昆明作为宜居的独特性人文城市开始成为外省籍购房客的关注重点。

(四)商业

1、新房成交价格:6月份新建商业用房成交均价环比上涨11.40%,同比上涨6.70%;

  6月份,全市新建商业用房成交均价为23323元/平方米,环比上月20936元/平方米,环比上涨11.40%,比去年同期的21858元/平方米上涨6.70%。



2、新房成交面积:6月份新建商业用房成交面积环比下降51.30%,同比下降18.43%;

  6月份,全市新建商业用房成交面积为3.32万平方米,全市新建商业用房成交面积环比下降51.30%,全市新建商业用房成交面积同比下降18.43%。同期全市新建商品房成交面积为119.21万平方米,新建商业用房成交面积占其比重为2.79%。



(五)办公

1、新房成交价格:6月份新建办公楼成交均价环比上涨11.54%,同比下降4.03%;

  6月份,全市新建办公楼成交均价为11305元/平方米,环比上月的10135元/平方米上涨11.54%,比去年同期的11780元/平方米下降4.03%。



2、新房成交面积:6月份新建办公楼成交面积环比下降57.50%,同比下降1.14%;

  6月份,全市新建办公楼成交面积为9.52万平方米,新建办公楼成交面积环比下降57.50%,同比下降1.14%,同期全市新建商品房成交面积为119.21万平方米,新建办公楼成交面积占其比重为7.99%。



(六)房企销售排行榜

  6月份,从房企销售面积、销售金额来看,碧桂园、万科、俊发集团排名前三。从销售金额来看,排名前三的楼盘分别为:昆明万达城、碧桂园北城映象、万科大都会。2019年1-6月,昆明房企销售排行榜前三为:万科、碧桂园、俊发集团,其中万科以销售金额444191.85万元、销售面积312389㎡占据榜首。



四、市场走势分析

  随着房地产市场调控政策不断深入,政策效果由中心城市向周边三四线城市继续深化,一二线城市以及特大城市周边的三四线城市,楼市调控从严从紧,使得市场迅速降温,量价齐跌;昆明虽出台了局部限售政策,但调控相对宽松,市场环境利好,昆明公积金政策仍持续收紧,但继续鼓励首套购房需求。本月供应量稳步回升、成交量再次短暂性下滑,市场核心、热点板块可供售房源较少,从短期来看,购房者看好后市预期,房地产市场成交量将平稳回升,成交均价稳步小幅上扬。


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