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云南房地产评估、昆明房地产评估、云南土地评估、昆明土地评估
        
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  2019年7月昆明市房地产市场分析报告

发布时间:2019/12/6 阅读量:579

报告要点

土地市场:7月份全市成交土地703.60万平方米,环比上涨116.26%,同比上涨402.71%。

新建房:7月份新建商品住宅加权均价14784元/平方米,环比上涨12.22%,同比上涨8.24%。

存量房:7月存量住房均价为11238元/平方米,环比上涨了1.60%,同比上涨12.52%。

VISS监测

板块监测:7月均价下降的板块为10.53 %,均价上涨的板块为80.70%。

楼盘监测:7月均价上涨的楼盘占比为76.24%,均价下降的楼盘占比为6.08%,区间占比最多的为(0%,2%],约占52.31%。

数据来源

土地:昆明国土资源局

新建房数据:中国指数研究院。

存量住房均价:根据VISS系统监测的昆明市57个住宅板块,共计2466个存量住宅小区均价,采用定基定权重的方式计算得出,以保证各期价格的可比性。

  VISS系统是由中估联行研发的在线批量评估系统。该系统充分集成信息技术与估价师经验,为房地产估价业务提供全新方式的在线评估数据支持。


一、宏观经济分析

1、2019年7月CPI同比上涨2.8%

  2019年7月份,全国居民消费价格同比上涨2.8%。其中,城市上涨2.7%,农村上涨2.9%;食品价格上涨9.1%,非食品价格上涨1.3%;消费品价格上涨3.4%,服务价格上涨1.8%。1—7月平均,全国居民消费价格比去年同期上涨2.3%。

  7月份,全国居民消费价格环比上涨0.4%。其中,城市上涨0.4%,农村上涨0.3%;食品价格上涨0.9%,非食品价格上涨0.3%;消费品价格上涨0.2%,服务价格上涨0.7%。

  7月份,食品烟酒价格同比上涨6.7%,影响CPI(居民消费价格指数)上涨约1.95个百分点。其中,鲜果价格上涨39.1%,影响CPI上涨约0.63个百分点;畜肉类价格上涨18.2%,影响CPI上涨约0.75个百分点(猪肉价格上涨27.0%,影响CPI上涨约0.59个百分点);鸡蛋价格上涨11.4%,影响CPI上涨约0.06个百分点;禽肉类价格上涨7.6%,影响CPI上涨约0.09个百分点;鲜菜价格上涨5.2%,影响CPI上涨约0.12个百分点;粮食价格上涨0.6%,影响CPI上涨约0.01个百分点。其他七大类价格同比六涨一降。其中,其他用品和服务、医疗保健、教育文化和娱乐价格分别上涨3.4%、2.6%和2.3%,衣着、居住、生活用品及服务价格分别上涨1.8%、1.5%和0.8%;交通和通信价格下降2.1%。

  7月份,食品烟酒价格环比上涨0.7%,影响CPI上涨约0.20个百分点。其中,鸡蛋价格上涨5.0%,影响CPI上涨约0.03个百分点;畜肉类价格上涨4.9%,影响CPI上涨约0.22个百分点(猪肉价格上涨7.8%,影响CPI上涨约0.20个百分点);鲜菜价格上涨2.6%,影响CPI上涨约0.06个百分点;禽肉类价格上涨0.5%,影响CPI上涨约0.01个百分点;水产品价格上涨0.4%,影响CPI上涨约0.01个百分点;鲜果价格下降6.2%,影响CPI下降约0.14个百分点。其他七大类价格环比六涨一降。其中,教育文化和娱乐、其他用品和服务、医疗保健价格分别上涨1.3%、0.9%和0.2%,居住、生活用品及服务、交通和通信价格均上涨0.1%;衣着价格下降0.4%。

2、7月份70个大中城市中65城房价环比上涨仅3城下跌

  从环比看,4个一线城市新建商品住宅销售价格上涨0.2%,涨幅比上月回落0.4个百分点,其中上海价格下降,北京、广州和深圳价格分别上涨0.2%、0.6%和0.5%。

值得注意的是,7月份70个大中城市中新建商品住宅价格环比下跌的仅有上海、南京和泉州3个城市,环比跌幅均为0.1%。天津和厦门环比持平,65个城市新建商品住宅价格环比上涨。二手房方面,天津、上海、南京、厦门环比下跌,厦门跌幅最大,为0.4%。

从城市看,房价上涨集中在二三线热点城市,三亚、济南新建住宅环比上涨分布达到了3.7%、3%,另外,昆明、烟台、宜昌、扬州、长沙、呼和浩特、海口、徐州、襄阳、哈尔滨、蚌埠、石家庄、青岛等13个城市房价环比上涨超过2%。同比也只有上海、深圳、无锡、南京下调,泉州持平,其他65个城市上涨。二手房方面,66个城市环比上涨,三亚、海口等10个城市环比上涨超过2%。

  整体数据看,7月房价涨幅继续上升,下调城市数量仅3个,上涨65个,刷新了70城房价统计数据最低记录。从房价平均涨幅看,6-7月房价均处于高位,仅次于2016年8-9月。按照新建住宅与二手房上涨城市数量计算,平均有94%的城市房价在7月出现了上涨,平均环比上涨1.2%,二手房上涨1.12%,均仅次于2016年9月。“2016年8-9月房价全面上涨后,当年的930楼市开启了本轮持续1年半的调控。现在看,从2018年7-8月,全国又启动一轮强度最大的调控执行潮。”

  7月单月,全国商品房销售面积超过1.2亿平米,销售额高达1.1万亿,同比分别上涨10%与22%。7月内成交的商品房住宅均价高达8686.8元,继续刷新历史最高值。全国房地产市场库存数据已经跌至50个月最低,连续超过4年下调。整体看,全国性的去库存周期已经完成,三四线城市棚改等政策带来的高峰期依然存在。从全国看,上涨依然是主流,虽然分化趋势持续。一二线城市调控政策力度大,但上涨城市的数量依然较多。特别是中西部面积销售上涨幅度均远超过市场平均涨幅、成交金额上涨幅度同比高达26%以上。东部出现了销售面积的同比下调,但中西部上涨均超10%。

7月单月,全国楼市调控密集程度刷新历史记录,合计超过60城市发布了超过70次各类型房地产调控政策。8月各地已经有超过25个城市发布了各种调控政策。


二、昆明市场动态

1、昆明不动产登记办理再提速异议、查封等五项登记当日可办结

  为全面提升不动产登记政务服务水平,自7月1日起,昆明市不动产登记中心再次对原不动产登记业务办结时限进行压缩。

  与原来办理时限相比,此次将解封登记、预告注销登记、抵押注销登记变为当日限时办结;将国有建设用地使用权登记首次登记、抵押登记时限从5个工作日减为3个工作日。同时,昆明市不动产登记中心登记处及五华、盘龙、西山、官渡、呈贡登记处均执行此不动产承诺办结时限,即各登记处审核申请资料符合受理条件的,承诺办理时限为自受理至登簿的时间;首次登记受理前,不动产权籍调查表、宗地图以及宗地界址点坐标等有关不动产界址、面积等成果需通过审核和入库;办理不动产登记涉及的公示、公告等时间不在承诺办结时限范围内。转移登记受理前,涉及划拨补办出让的,需完成划拨补办出让手续,凭缴纳凭证方可收件。

2、昆明多家银行下调首套房贷款利率5月均利降至5.27%

  据融360大数据研究院数据显示,昆明包括中国银行、招商银行、邮储银行等多家提供房贷的银行中,5月共有6家银行下调了首套房贷利率。调整后,5家银行首套房贷利率执行基准上浮10%,5家上浮5%。另外,建设银行和中国银行的二套房房贷利率依然上浮15%,其余银行维持上浮20%。

  自2019年刚需盘成为热销盘以来,多家银行下调首套房贷利率,减轻了不少刚需购房者的压力。不过从整体来看,这轮房贷利率下调大潮已接近尾声,记者也从中介了解到,“目前昆明的房贷利率还算稳定,不过很快就将进行调控。”政策方面,主基调自然是“住房不炒”,保证本地房产市场的平稳态势。


三、昆明市房地产市场运行情况

(一)土地市场

  7月份全市成交土地703.60万平方米,环比上涨116.26%,同比上涨402.71%

  7月份,昆明市共出让各类土地79宗,成交面积703.60万平方米,环比上涨116.26%,同比上涨402.71%;其中工业用地8宗,商业/办公用地22宗,住宅用地42宗,其他用地8宗。7月份昆明市土地成交楼面均价1937元/平方米,环比下降1.94%,土地均价4871元/平方米;2019年1-7月,累计成交土地1661.95万平方米,同比上涨140.50%;土地成交平均溢价率为8.01%。



(二)商品房

  7月份,全市新建商品房成交面积为109.95万平方米,全市新建商品房成交面积环比下降7.77%,同比上涨88.14%。

(三)住宅

1、7月份新建商品住宅成交面积环比下降9.20%,同比上涨178.17%。

  7月份,全市新建商品住宅成交面积为96.58万平方米,全市新建商品住宅成交面积环比下降9.20%,全市新建商业用房成交面积同比上涨178.17%。同期全市新建商品房成交面积为109.95万平方米,新建商品住宅成交面积占其比重为87.84%。



2、7月份新建商品住宅加权均价环比上涨12.22%,同比上涨8.24%;

  7月份,全市新建商品住宅加权均价为14784元/平方米,环比上月的13174元/平方米环比上涨12.22%,同比去年7月的13658元/平方米上涨8.24%。



3、7月存量住房均价为11238元/平方米,环比上涨了1.60%,同比上涨12.52%;

  2019年7月存量住房均价为11238元/平方米,环比上涨了1.60%,同比上涨12.52%。除其他因素外,推动本地存量房价格上涨的因素还包括一线城市相继出台严格限购政策,使昆明作为宜居的独特性人文城市开始成为外省籍购房客的关注重点。

(四)商业

1、新房成交价格:7月份新建商业用房成交均价环比下降17.49%,同比下降18.97%;

  7月份,全市新建商业用房成交均价为19243元/平方米,环比上月23323元/平方米,环比下降17.49%,比去年同期的23748元/平方米下降18.97%。



2、新房成交面积:7月份新建商业用房成交面积环比下降6.33%,同比下降15.26%;

  7月份,全市新建商业用房成交面积为3.11万平方米,全市新建商业用房成交面积环比下降6.33%,全市新建商业用房成交面积同比下降15.26%。同期全市新建商品房成交面积为109.95万平方米,新建商业用房成交面积占其比重为2.83%。



(五)办公

1、新房成交价格:7月份新建办公楼成交均价环比下降10.18%,同比下降14.06%;

  7月份,全市新建办公楼成交均价为10154元/平方米,环比上月的11305元/平方米下降10.18%,比去年同期的11815元/平方米下降14.06%。



2、新房成交面积:7月份新建办公楼成交面积环比上涨7.77%,同比上涨31.54%;

  7月份,全市新建办公楼成交面积为10.26万平方米,新建办公楼成交面积环比上涨7.77%,同比上涨31.54%,同期全市新建商品房成交面积为109.95万平方米,新建办公楼成交面积占其比重为9.33%。



(六)房企销售排行榜

  7月份,从房企销售面积、销售金额来看,万科、大连万达、中海地产排名前三。从销售金额来看,排名前三的楼盘分别为:昆明万达城、万科西望小区、恒大玖珑湾。2019年1-7月,昆明房企销售排行榜前三为:万科、碧桂园、俊发集团,其中万科以销售金额536584.11万元、销售面积376684㎡占据榜首。



四、市场走势分析

  随着房地产市场调控政策不断深入,政策效果由中心城市向周边三四线城市继续深化,一二线城市以及特大城市周边的三四线城市,楼市调控从严从紧,使得市场迅速降温,量价齐跌;昆明虽出台了局部限售政策,但调控相对宽松,市场环境利好,昆明公积金政策仍持续收紧,但继续鼓励首套购房需求。本月供应量稳步回升、成交量再次短暂性下滑,市场核心、热点板块可供售房源较少,从短期来看,购房者看好后市预期,房地产市场成交量将平稳回升,成交均价稳步小幅上扬。


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