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云南房地产评估、昆明房地产评估、云南土地评估、昆明土地评估
        
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  2019年8月昆明市房地产市场分析报告

发布时间:2019/12/6 阅读量:638

报告要点

土地市场:8月份全市成交土地169.52万平方米,环比下降75.91%,同比下降29.49%。

新建房:8月份新建商品住宅加权均价14128元/平方米,环比下降4.44%,同比上涨4.78%。

存量房:8月存量住房均价为11509元/平方米,环比上涨了2.41%,同比上涨9.62%。

VISS监测

板块监测:8月均价下降的板块为1.75 %,均价上涨的板块为96.49%。

楼盘监测:8月均价上涨的楼盘占比为83.39%,均价下降的楼盘占比为4.64%,区间占比最多的为(2%,10%],约占35.86%。

数据来源

土地:昆明国土资源局

新建房数据:中国指数研究院。

存量住房均价:根据VISS系统监测的昆明市57个住宅板块,共计2467个存量住宅小区均价,采用定基定权重的方式计算得出,以保证各期价格的可比性。

  VISS系统是由中估联行研发的在线批量评估系统。该系统充分集成信息技术与估价师经验,为房地产估价业务提供全新方式的在线评估数据支持。


一、宏观经济分析

1、2019年8月份CPI、PPI涨跌幅基本稳定

(1)CPI环比涨幅略有扩大,同比涨幅与上月相同 

  从环比看,CPI上涨0.7%,涨幅比上月扩大0.3个百分点。其中,食品价格上涨3.2%,涨幅扩大2.3个百分点,影响CPI上涨约0.64个百分点;非食品价格上涨0.1%,涨幅回落0.2个百分点,影响CPI上涨约0.07个百分点。食品中,猪肉供应偏紧,价格上涨23.1%,涨幅比上月扩大15.3个百分点,影响CPI上涨约0.62个百分点。受中秋节临近和消费替代影响,鸡蛋、牛肉、羊肉、鸡肉和鸭肉价格上涨2.0%—5.9%,合计影响CPI上涨约0.10个百分点。受台风及高温天气影响,鲜菜价格上涨2.8%,影响CPI上涨约0.07个百分点。时令瓜果大量上市,鲜果价格下降10.1%,影响CPI下降约0.22个百分点。非食品中,旅馆住宿、飞机票和旅行社收费价格分别上涨1.6%、0.8%和0.3%;汽油和柴油价格分别下降1.1%和1.2%。 

  从同比看,CPI上涨2.8%,涨幅与上月相同。其中,食品价格上涨10.0%,涨幅比上月扩大0.9个百分点,影响CPI上涨约1.93个百分点;非食品价格上涨1.1%,涨幅比上月回落0.2个百分点,影响CPI上涨约0.91个百分点。食品中,猪肉价格上涨46.7%,涨幅比上月扩大19.7个百分点;鲜果价格上涨24.0%,涨幅回落15.1个百分点;牛肉、羊肉和鸡肉价格涨幅在11.6%—12.5%之间。上述五项合计影响CPI上涨约1.66个百分点。鲜菜价格下降0.8%,影响CPI下降约0.02个百分点,为同比连续上涨18个月后首次转降。非食品中,医疗保健、教育文化和娱乐、居住价格分别上涨2.3%、2.1%和1.0%,合计影响CPI上涨约0.68个百分点。据测算,在8月份2.8%的同比涨幅中,去年价格变动的翘尾影响约

(2)PPI环比降幅收窄,同比降幅略有扩大 

  从环比看,PPI下降0.1%,降幅比上月收窄0.1个百分点。其中,生产资料价格下降0.2%,降幅比上月收窄0.1个百分点;生活资料价格由上月持平转为上涨0.2%。从调查的40个工业行业大类看,价格上涨的有14个,比上月减少4个;持平的9个,增加4个;下降的17个,与上月相同。主要行业中,涨幅扩大的有农副食品加工业,上涨1.4%,比上月扩大1.3个百分点;有色金属冶炼和压延加工业,上涨0.3%,扩大0.2个百分点,其中银冶炼上涨5.8%,金冶炼上涨4.8%。由涨转降的有黑色金属冶炼和压延加工业,下降0.7%;汽车制造业,下降0.2%。降幅收窄的有煤炭开采和洗选业,下降0.2%,比上月收窄1.3个百分点;化学原料和化学制品制造业,下降0.1%,收窄0.4个百分点。此外,石油和天然气开采业价格由降转平;石油、煤炭及其他燃料加工业价格由降转涨,上涨0.9%。 

  从同比看,PPI下降0.8%,降幅比上月扩大0.5个百分点。其中,生产资料价格下降1.3%,降幅比上月扩大0.6个百分点;生活资料价格上涨0.7%,涨幅比上月回落0.1个百分点。主要行业中,降幅扩大的有石油和天然气开采业,下降9.1%,比上月扩大0.8个百分点;石油、煤炭及其他燃料加工业,下降5.9%,扩大0.8个百分点;化学原料和化学制品制造业,下降4.6%,扩大0.6个百分点;黑色金属冶炼和压延加工业,下降3.1%,扩大2.7个百分点。涨幅回落的有黑色金属矿采选业,上涨21.7%,比上月回落2.0个百分点;煤炭开采和洗选业,上涨0.9%,回落0.3个百分点。涨幅扩大的有有色金属矿采选业,上涨3.7%,比上月扩大1.8个百分点;农副食品加工业,上涨2.8%,扩大1.1个百分点。据测算,在8月份0.8%的同比降幅中,去年价格变动的翘尾影响约为-0.2个百分点,新涨价影响约为-0.6个百分点。 

2、8月70个大中城市中一线城市房价环比下降

  15个一线和热点二线城市新建商品住宅价格环比下降或持平,同比涨幅全部回落。

  国家统计局城市司高级统计师刘建伟进行了解读。8月份,在因地制宜、因城施策的房地产调控政策持续作用下,15个一线和热点二线城市房地产市场延续稳定态势。从环比看,新建商品住宅价格下降或持平;从同比看,新建商品住宅价格涨幅均继续比上月回落,回落幅度在1.3至6.6个百分点之间。

  70个大中城市中一线城市房价环比下降,二三线城市涨幅回落。

  70个大中城市中,一线城市房价环比继续下降,二三线城市涨幅有所回落。初步测算,8月份,一线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比均下降0.3%。二线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比分别上涨0.2%和0.3%,涨幅分别比上月回落0.2和0.1个百分点。三线城市新建商品住宅价格环比上涨0.4%,涨幅比上月回落0.2个百分点;二手住宅价格环比上涨0.4%,涨幅与上月相同。

  70个大中城市中一二三线城市房价同比涨幅均比上月有所回落。

  70个大中城市中,一二线城市房价同比涨幅继续回落,三线城市涨幅出现回落。据测算,一线城市新建商品住宅和二手住宅价格同比涨幅均连续11个月回落,8月份比7月份分别回落3.8和3.7个百分点。二线城市新建商品住宅价格同比涨幅连续9个月回落,8月份比7月份回落1.6个百分点;二手住宅价格同比涨幅连续7个月回落,8月份比7月份回落1.0个百分点。三线城市新建商品住宅和二手住宅价格同比涨幅出现回落,分别比上月回落0.3和0.1个百分点。


二、昆明市场动态

1、昆明不动产预告登记不收费如有违规收费可投诉

  按照《国家发展改革委 财政部关于不动产登记收费标准等有关问题的通知》文件规定,预告登记不动产登记机构不收取任何费用。任何单位和个人不得以预告登记名义收取费用。

  同时,购房者签订购房合同时选择申请预告登记,且选择买受人委托出卖人办理的,开发商代购房者申办预购商品房预告登记时,购房者不需重新出具授权委托书。购房者选择与开发商共同申请但购房者不能到现场的,购房者可以出具书面委托书委托办理,委托书不需要进行公证。

  按照《不动产登记操作规范(试行)》中有关代理的规定,自然人委托办理抵押权预告登记和不动产抵押等方式处分不动产的,可以提交经公证的授权委托书;授权委托书未经公证的,申请人应当在申请登记时,与代理人共同到受理窗口现场签订授权委托书。同时,不动产登记机构对借款合同和抵押合同不强制要求公证。

2、昆明消协:买卖和租赁房屋不要轻信中介口头承诺

  8月6日,昆明市消费者协会提示广大消费者,在委托房屋中介服务时,应特别注意认真审查和签订合同等事项,不要轻信房地产经纪的口头承诺。

  昆明市消协提醒,消费者在选择房屋中介时,要注意查看市场监管部门核发的营业执照、房地产管理部门核发的备案证明文件等原件,同时还应查看其是否在经营场所醒目位置公示服务内容和收费项目、依据、标准、业务流程等。不管是买卖还是租赁房屋,消费者都应优先选择口碑好、实力强、从业资格证明合法齐全的房屋中介公司,避免掉入“黑”中介的陷阱。

3、下半年昆明多家银行房贷利率上调最高上浮20%

  下半年额度紧张,房贷利率相应的提高了不少,而且放款时间也会有延长,对刚需购房者来说,压力不小。

  其中,工商银行首套房贷利率上浮10%,二套房贷利率上浮20%;中国银行首套房贷利率上浮10%,二套房贷利率上浮15%;招商银行首套房贷利率上浮10-15%,二套房贷利率上浮15-20%;此外,浦发银行首套房贷利率和二套房贷利率均上浮20%;广发银行首套房贷利率上浮20%,二套房贷利率上浮25%。

  下半年房贷额度收紧,需要排队申请,从审批到放款,大概需要半个月左右,不像上半年那么宽松了。关于房贷利率,如果客户的资产发到50万以上,还可以申请下调房贷利率。


三、昆明市房地产市场运行情况

(一)土地市场

  8月份全市成交土地169.52万平方米,环比下降75.91%,同比下降29.49%

  8月份,昆明市共出让各类土地55宗,成交面积169.52万平方米,环比下降75.91%,同比下降29.49%;其中工业用地19宗,商业/办公用地19宗,住宅用地16宗,其他用地1宗。8月份昆明市土地成交楼面均价2335元/平方米,环比上涨20.59%,土地均价4586元/平方米;2019年1-8月,累计成交土地1831.47万平方米,同比上涨96.62%;土地成交平均溢价率为0.30%。



(二)商品房

  8月份,全市新建商品房成交面积为110.44万平方米,全市新建商品房成交面积环比上涨0.45%,同比上涨29.25%。

(三)住宅

1、8月份新建商品住宅成交面积环比下降2.45%,同比上涨51.54%。

  8月份,全市新建商品住宅成交面积为94.21万平方米,全市新建商品住宅成交面积环比下降2.45%,全市新建商业用房成交面积同比上涨51.54%。同期全市新建商品房成交面积为110.44万平方米,新建商品住宅成交面积占其比重为85.30%。



2、8月份新建商品住宅加权均价环比下降4.44%,同比上涨4.78%;

  8月份,全市新建商品住宅加权均价为14128元/平方米,环比上月的14784元/平方米环比下降4.44%,同比去年8月的13484元/平方米上涨4.78%。



3、8月存量住房均价为11509元/平方米,环比上涨了2.41%,同比上涨9.26%;

  2019年8月存量住房均价为11509元/平方米,环比上涨了2.41%,同比上涨9.26%。除其他因素外,推动本地存量房价格上涨的因素还包括一线城市相继出台严格限购政策,使昆明作为宜居的独特性人文城市开始成为外省籍购房客的关注重点。

(四)商业

1、新房成交价格:8月份新建商业用房成交均价环比下降20.15%,同比下降36.77%;

  8月份,全市新建商业用房成交均价为15366元/平方米,环比上月19243元/平方米,环比下降20.15%,比去年同期的24301元/平方米下降36.77%。



2、新房成交面积:8月份新建商业用房成交面积环比上涨46.95%,同比上涨44.62%;

  8月份,全市新建商业用房成交面积为4.57万平方米,全市新建商业用房成交面积环比上涨46.95%,全市新建商业用房成交面积同比上涨44.62%。同期全市新建商品房成交面积为110.44万平方米,新建商业用房成交面积占其比重为4.14%。



(五)办公

1、新房成交价格:8月份新建办公楼成交均价环比上涨1.29%,同比下降14.59%;

  8月份,全市新建办公楼成交均价为10285元/平方米,环比上月的10154元/平方米上涨1.29%,比去年同期的12170元/平方米下降14.59%。



2、新房成交面积:8月份新建办公楼成交面积环比上涨13.65%,同比上涨35.74%;

  8月份,全市新建办公楼成交面积为11.66万平方米,新建办公楼成交面积环比上涨13.65%,同比上涨35.74%,同期全市新建商品房成交面积为110.44万平方米,新建办公楼成交面积占其比重为10.56%。



(六)房企销售排行榜

  8月份,从房企销售面积、销售金额来看,中国恒大、万科、中海地产排名前三。从销售金额来看,排名前三的楼盘分别为:昆明万达城、恒大玖珑湾、海悦蓝郡。2019年1-8月,昆明房企销售排行榜前三为:万科、碧桂园、俊发集团,其中万科以销售金额623499.83万元、销售面积435687㎡占据榜首。



四、市场走势分析

  随着房地产市场调控政策不断深入,政策效果由中心城市向周边三四线城市继续深化,一二线城市以及特大城市周边的三四线城市,楼市调控从严从紧,使得市场迅速降温,量价齐跌;昆明虽出台了局部限售政策,但调控相对宽松,市场环境利好,昆明公积金政策仍持续收紧,但继续鼓励首套购房需求。本月供应量稳步回升、成交量再次短暂性下滑,市场核心、热点板块可供售房源较少,从短期来看,购房者看好后市预期,房地产市场成交量将平稳回升,成交均价稳步小幅上扬。


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