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云南房地产评估、昆明房地产评估、云南土地评估、昆明土地评估
        
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  2019年9月昆明市房地产市场分析报告

发布时间:2019/12/6 阅读量:646

报告要点

土地市场:9月份全市成交土地138.96万平方米,环比下降18.03%,同比上涨42.32%。

新建房:9月份新建商品住宅加权均价15154元/平方米,环比上涨7.26%,同比上涨6.22%。

存量房:9月存量住房均价为11625元/平方米,环比上涨了1.01%,同比上涨8.45%。

VISS监测

板块监测:9月均价下降的板块为10.53 %,均价上涨的板块为73.68%。

楼盘监测:9月均价上涨的楼盘占比为83.44%,均价下降的楼盘占比为4.66%,区间占比最多的为(2%,10%],约占35.81%。

数据来源

土地:昆明国土资源局

新建房数据:中国指数研究院。

存量住房均价:根据VISS系统监测的昆明市57个住宅板块,共计2488个存量住宅小区均价,采用定基定权重的方式计算得出,以保证各期价格的可比性。

  VISS系统是由中估联行研发的在线批量评估系统。该系统充分集成信息技术与估价师经验,为房地产估价业务提供全新方式的在线评估数据支持。


一、宏观经济分析

1、2019年9月份CPI、PPI涨跌幅基本稳定

(1)CPI环比、同比涨幅均略有扩大

  从环比看,CPI上涨0.9%,涨幅比上月扩大0.2个百分点。其中,食品价格上涨3.5%,涨幅扩大0.3个百分点,影响CPI上涨约0.73个百分点;非食品价格上涨0.2%,涨幅扩大0.1个百分点,影响CPI上涨约0.15个百分点。食品中,猪肉供应偏紧,价格继续上涨19.7%,涨幅比上月回落3.4个百分点,影响CPI上涨约0.65个百分点。受天气转凉需求增加和消费替代影响,牛肉、羊肉、鸡肉、鸭肉和鸡蛋价格上涨4.0%—7.7%,合计影响CPI上涨约0.16个百分点。鲜菜供应充足,价格下降2.4%,影响CPI下降约0.06个百分点。苹果、梨等水果大量上市,鲜果价格下降7.6%,影响CPI下降约0.15个百分点。非食品中,受新学期开学影响,教育服务价格上涨1.8%;受换季影响,服装价格上涨0.9%。上述两项合计影响CPI上涨约0.17个百分点。暑期过后出行人数减少,飞机票、旅行社收费和宾馆住宿价格分别下降14.8%、6.0%和1.5%,三项合计影响CPI下降约0.14个百分点。

  从同比看,CPI上涨3.0%,涨幅比上月扩大0.2个百分点。其中,食品价格上涨11.2%,涨幅扩大1.2个百分点,影响CPI上涨约2.21个百分点;非食品价格上涨1.0%,涨幅回落0.1个百分点,影响CPI上涨约0.82个百分点。食品中,猪肉价格上涨69.3%,涨幅扩大22.6个百分点,影响CPI上涨约1.65个百分点。牛肉、羊肉、鸡肉、鸭肉和鸡蛋价格涨幅在9.4%—18.8%之间;鲜果价格上涨7.7%,涨幅回落16.3个百分点。上述六项合计影响CPI上涨约0.49个百分点。鲜菜价格下降11.8%,影响CPI下降约0.33个百分点。非食品中,医疗保健、教育文化和娱乐、衣着价格分别上涨2.2%、1.7%和1.6%,合计影响CPI上涨约0.51个百分点。交通和通信价格下降2.9%,影响CPI下降约0.35个百分点。据测算,在9月份3.0%的同比涨幅中,去年价格变动的翘尾影响约为-0.1个百分点,新涨价影响约为3.1个百分点。

(2)PPI环比微涨,同比降幅扩大

  从环比看,PPI由上月微降转为微涨,上涨0.1%。其中,生产资料价格由降转平;生活资料价格上涨0.5%,涨幅比上月扩大0.3个百分点。从调查的40个工业行业大类看,价格上涨的有18个,比上月增加4个;下降的11个,减少6个;持平的11个,增加2个。主要行业中,涨幅扩大的有农副食品加工业,上涨1.8%,比上月扩大0.4个百分点;有色金属冶炼和压延加工业,上涨1.1%,扩大0.8个百分点,其中银冶炼上涨8.0%,金冶炼上涨4.0%。由涨转降的有黑色金属矿采选业,下降2.4%;石油、煤炭及其他燃料加工业,下降0.2%。石油和天然气开采业价格由平转降,下降1.1%。黑色金属冶炼和压延加工业价格下降1.3%,降幅扩大0.6个百分点。此外,计算机、通信和其他电子设备制造业价格由降转涨,上涨0.6%。

  从同比看,PPI下降1.2%,降幅比上月扩大0.4个百分点。其中,生产资料价格下降2.0%,降幅扩大0.7个百分点;生活资料价格上涨1.1%,涨幅扩大0.4个百分点。主要行业中,降幅扩大的有石油和天然气开采业,下降13.4%,比上月扩大4.3个百分点;石油、煤炭及其他燃料加工业,下降9.6%,扩大3.7个百分点;黑色金属冶炼和压延加工业,下降5.8%,扩大2.7个百分点;化学原料和化学制品制造业,下降5.5%,扩大0.9个百分点。涨幅回落的有黑色金属矿采选业,上涨15.7%,回落6.0个百分点;煤炭开采和洗选业,上涨0.2%,回落0.7个百分点。涨幅扩大的有农副食品加工业,上涨4.0%,扩大1.2个百分点;有色金属冶炼和压延加工业,上涨1.0%,扩大0.8个百分点。据测算,在9月份1.2%的同比降幅中,去年价格变动的翘尾影响约为-0.7个百分点,新涨价影响约为-0.5个百分点。 

2、9月70个大中城市中一线城市房价总体稳定

(1)新建商品住宅销售价格环比涨幅微升,二手住宅销售价格涨幅基本持平

9月份,各地坚决贯彻党中央、国务院部署,坚持“房住不炒”定位,进一步落实房地产长效管理机制,房地产市场价格总体稳定,略有升降。

初步测算,4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.4%,涨幅比上月扩大0.1个百分点。其中,北京和广州持平,上海和深圳分别上涨0.5%和1.2%。

二手住宅销售价格环比上涨0.3%,上月为持平。其中,北京和广州分别下降0.5%和0.3%,上海和深圳分别上涨0.6%和1.3%。

31个二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.6%,涨幅比上月扩大0.1个百分点;二手住宅销售价格环比上涨0.2%,涨幅与上月相同。

35个三线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.8%,涨幅比上月扩大0.1个百分点;二手住宅销售价格环比上涨0.7%,涨幅比上月回落0.1个百分点。

(2)一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比涨幅略有扩大,二三线城市涨幅均回落

初步测算,9月份,一线城市新建商品住宅销售价格同比上涨4.6%,涨幅比上月扩大0.4个百分点;二手住宅销售价格同比上涨0.1%,上月为下降0.2%。

二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨9.3%和4.7%,涨幅比上月分

三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨8.4%和5.0%,涨幅比上月分别回落0.6和0.8个百分点。


二、昆明市场动态

1、昆明实现不动产登记“同城通办”

  近日,昆明市首家试点的不动产登记“同城通办”在市不动产登记中心盘龙登记处金星办证点启动,意味着昆明市实现不动产登记“同城通办”。

  据了解,“同城通办”打破了“只能在房屋、土地所在地不动产登记部门办理相关业务”的属地限制。今后群众和企业在办理业务时,可就近、自主选择最近的登记机构办理。金星办证点先期将面向二手房坐落于主城5区、3个开发(度假)区且已取得不动产权证或房产证、土地证两证齐全的群众,开展不动产转移、抵押、变更等业务办理。暂不含经济适用房、房改房等政策性房产。


三、昆明市房地产市场运行情况

(一)土地市场

  9月份全市成交土地138.96万平方米,环比下降18.03%,同比上涨42.32%

  9月份,昆明市共出让各类土地44宗,成交面积138.96万平方米,环比下降18.03%,同比上涨42.32%;其中工业用地17宗,商业/办公用地6宗,住宅用地17宗,其他用地4宗。9月份昆明市土地成交楼面均价702元/平方米,环比下降69.96%,土地均价1581元/平方米;2019年1-9月,累计成交土地1970.43万平方米,同比上涨91.47%;土地成交平均溢价率为6.77%。



(二)商品房

  9月份,全市新建商品房成交面积为120.3万平方米,全市新建商品房成交面积环比上涨8.93%,同比上涨39.87%。

(三)住宅

1、9月份新建商品住宅成交面积环比上涨11.19%,同比上涨53.55%。

  9月份,全市新建商品住宅成交面积为104.75万平方米,全市新建商品住宅成交面积环比上涨11.19%,全市新建商业用房成交面积同比上涨53.55%。同期全市新建商品房成交面积为120.3万平方米,新建商品住宅成交面积占其比重为87.07%。



2、9月份新建商品住宅加权均价环比上涨7.26%,同比上涨6.22%;

  9月份,全市新建商品住宅加权均价为15154元/平方米,环比上月的14128元/平方米环比上涨7.26%,同比去年9月的14267元/平方米上涨6.22%。



3、2019年9月存量住房均价为11625元/平方米,环比上涨了1.01%,同比上涨8.45%;

  2019年9月存量住房均价为11625元/平方米,环比上涨了1.01%,同比上涨8.45%。2019年房价从4月开始一直持续上升。

(四)商业

1、1、新房成交价格:9月份新建商业用房成交均价环比上涨50.29%,同比下降17.45%;

  9月份,全市新建商业用房成交均价为23093元/平方米,环比上月15366元/平方米,环比上涨50.29%,比去年同期的27976元/平方米下降17.45%。



2、新房成交面积:9月份新建商业用房成交面积环比下降44.86%,同比下降60.00%;

  9月份,全市新建商业用房成交面积为2.52万平方米,全市新建商业用房成交面积环比下降44.86%,全市新建商业用房成交面积同比下降60.00%。同期全市新建商品房成交面积为120.3万平方米,新建商业用房成交面积占其比重为2.09%。



(五)办公

1、新房成交价格:9月份新建办公楼成交均价环比上涨4.72%,同比下降15.07%;

  9月份,全市新建办公楼成交均价为10770元/平方米,环比上月的10285元/平方米上涨4.72%,比去年同期的12681元/平方米下降15.07%。



2、新房成交面积:9月份新建办公楼成交面积环比上涨11.75%,同比上涨34.33%;

  9月份,全市新建办公楼成交面积为13.03万平方米,新建办公楼成交面积环比上涨11.75%,同比上涨34.33%,同期全市新建商品房成交面积为120.3万平方米,新建办公楼成交面积占其比重为10.83%。



(六)房企销售排行榜

  9月份,从房企销售面积、销售金额来看,俊发集团、万科、大连万达排名前三。从销售金额来看,排名前三的楼盘分别为:昆明万达城、俊发名城、经典双城。2019年1-9月,昆明房企销售排行榜前三为:万科、碧桂园、俊发集团,其中万科以销售金额705686.68万元、销售面积490196㎡占据榜首。



四、市场走势分析

  随着房地产市场调控政策不断深入,政策效果由中心城市向周边三四线城市继续深化,一二线城市以及特大城市周边的三四线城市,楼市调控从严从紧,使得市场迅速降温,量价齐跌;昆明虽出台了局部限售政策,但调控相对宽松,市场环境利好,昆明公积金政策仍持续收紧,但继续鼓励首套购房需求。本月供应量稳步回升、成交量再次短暂性下滑,市场核心、热点板块可供售房源较少,从短期来看,购房者看好后市预期,房地产市场成交量将平稳回升,成交均价稳步小幅上扬。


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