报告要点
土地市场：8月份全市成交土地86.44万平方米，环比上涨79.80%，同比下降35.33%。
新建房：8月份新建商品住宅加权均价9634元/平方米，环比上涨1.79%,同比上涨20.71%。
存量房：8月存量住房均价为8325元/平方米，环比上涨1.55%，同比上涨5.45%。
VISS监测
板块监测：8月均价下降的板块为15.52%，均价上涨的板块为84.48%。
楼盘监测：8月均价上涨的楼盘占比为78.51%，均价下降的楼盘占比为19.60% ，涨跌幅区间占比最多的为 (0，2％]，约占40.20%。
数据来源：
土地：昆明国土资源局
新建房数据：中国指数研究院。
存量住房均价：根据VISS系统监测的昆明市58个住宅板块，共计2485个存量住宅小区均价，采用定基定权重的方式计算得出，以保证各期价格的可比性。
VISS系统是由中估联行研发的在线批量评估系统。该系统充分集成信息技术与估价师经验，为房地产估价业务提供全新方式的在线评估数据支持。
一、宏观经济分析
1、2017年8月份CPI、PPI涨幅有所扩大
从环比看，CPI涨幅比上月扩大0.3个百分点。食品价格上涨1.2%，影响CPI上涨约0.24个百分点。其中，鸡蛋产量减少，价格上涨16.2%；高温多雨和强对流天气导致鲜菜储运成本增加，价格上涨8.5%；鸡肉和猪肉价格分别上涨3.0%和1.3%，上述四项合计影响CPI上涨约0.32个百分点。应季瓜果大量上市，鲜果价格下降4.2%；休渔期结束使水产品供应增加，水产品价格下降1.1%，两项合计影响CPI下降约0.09个百分点。非食品价格上涨0.2%，影响CPI上涨约0.18个百分点。其中，汽油和柴油价格分别上涨2.7%和2.9%，医疗服务价格上涨0.9%，居住类价格上涨0.4%，上述四项合计影响CPI上涨约0.18个百分点。
从同比看，CPI涨幅比上月扩大0.4个百分点。食品价格下降0.2%，降幅收窄0.9个百分点，影响CPI下降约0.04个百分点。其中，猪肉价格下降13.4%，影响CPI下降0.39个百分点；鲜菜价格上涨9.7%，影响CPI上涨约0.22个百分点。非食品价格上涨2.3%，涨幅扩大0.3个百分点，影响CPI上涨约1.81个百分点。其中，医疗保健类价格上涨5.9%，居住类价格上涨2.7%，教育文化和娱乐价格上涨2.5%。
2、8月份一线和热点二线城市房价环比下降或持平
（1）15个一线和热点二线城市新建商品住宅价格环比下降或持平，同比涨幅全部回落
8月份，在因地制宜、因城施策的房地产调控政策持续作用下，15个一线和热点二线城市房地产市场延续稳定态势。从环比看，新建商品住宅价格下降或持平；从同比看，新建商品住宅价格涨幅均继续比上月回落，回落幅度在1.3至6.6个百分点之间。
（2）70个大中城市中一线城市房价环比下降，二三线城市涨幅回落
70个大中城市中，一线城市房价环比继续下降，二三线城市涨幅有所回落。初步测算，8月份，一线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比均下降0.3%。二线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比分别上涨0.2%和0.3%，涨幅分别比上月回落0.2和0.1个百分点。三线城市新建商品住宅价格环比上涨0.4%，涨幅比上月回落0.2个百分点；二手住宅价格环比上涨0.4%，涨幅与上月相同。
（3）70个大中城市中一二三线城市房价同比涨幅均比上月有所回落
70个大中城市中，一二线城市房价同比涨幅继续回落，三线城市涨幅出现回落。据测算，一线城市新建商品住宅和二手住宅价格同比涨幅均连续11个月回落，8月份比7月份分别回落3.8和3.7个百分点。二线城市新建商品住宅价格同比涨幅连续9个月回落，8月份比7月份回落1.6个百分点；二手住宅价格同比涨幅连续7个月回落，8月份比7月份回落1.0个百分点。三线城市新建商品住宅和二手住宅价格同比涨幅出现回落，分别比上月回落0.3和0.1个百分点。
3、8月份国民经济保持稳中有进、稳中向好发展态势
8月份，各地区各部门认真贯彻落实党中央国务院决策部署，坚持稳中求进工作总基调，坚定不移推进供给侧结构性改革，经济运行总体平稳，结构调整继续深化，新兴动能不断壮大，质量效益稳步提升，国民经济保持稳中有进、稳中向好发展态势。
1-8月份，全国房地产开发投资69494亿元，同比增长7.9%，增速与1-7月份持平，其中住宅投资增长10.1%。房屋新开工面积114996万平方米，同比增长7.6%，其中住宅新开工面积增长11.6%。全国商品房销售面积98539万平方米，同比增长12.7%，其中住宅销售面积增长10.3%。全国商品房销售额78096亿元，同比增长17.2%，其中住宅销售额增长14.2%。房地产开发企业土地购置面积14229万平方米，同比增长10.1%。8月末，全国商品房待售面积62352万平方米，比7月末减少1144万平方米。1-8月份，房地产开发企业到位资金99804亿元，同比增长9.0%。
二、昆明市场动态
1、8月4日购房新政出台，在昆明租房三年即可落户
8月4日，省政府办公厅发布《云南省推动农业转移人口和其他常住人口在城镇落户方案》，此次公布的《方案》还调整放宽了昆明市主城区落户限制，也就是说，对“昆漂”而言，落户昆明更容易了。《方案》明确，在昆明市五华区、盘龙区、官渡区、西山区(以下合称昆明市主城4区)具备合法稳定住所(含租赁)的人员，可以申请办理常住户口登记。
2、8月14日昆明租房新政：不得分割出租、不备案要被罚款
日前，昆明市公安局发布“关于向社会公开征求《昆明市房屋租赁管理办法（征求意见稿）》意见的通告”（以下简称《通告》）。根据《通告》：昆明出租房屋不得分隔搭建后出租，人均居住面积不得低于5平方米，厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等不得出租供人居住；房屋租赁双方应当自租赁合同订立之日起15日内办理房屋租赁登记备案手续；经出租人书面同意，承租人可以将租赁房屋转租给第三人。若违反规定，逾期不改正的，最高罚款3万元。另外《通告》还规定，房屋租赁双方订立租赁合同后，须到流动人口服务管理中心（站）办理房屋租赁登记备案手续。
3、9月起昆明开发商不得代收住宅专项维修资金
近日，昆明市住房和城乡建设局下发《关于规范住宅专项维修资金交存工作的通知》，要求自2017年9月1日起（含9月1日），昆明市住宅专项维修资金交存方式规范为由房屋买受人或其委托的第三人自行交存至各辖区住房和城乡建设局确定的专户银行，开发建设单位及其他单位不得代收。未交存维修资金的，开发建设单位不得为房屋买受人办理房屋交付手续。
三、昆明市房地产市场运行情况
（一）土地市场
8月份全市成交土地86.44万平方米，环比上涨79.80%，同比下降35.33%；2017年累计成交土地685.19万平方米，同比上涨19.72%。
8月份，昆明市共出让各类土地28宗，比上月增加17宗，成交面积86.44万平方米，环比上涨79.80%，同比下降35.33%；其中工业用地17宗，商业/办公用地4宗，住宅用地6宗，其他用地1宗。8月份昆明市土地成交楼面均价1907元/平方米，环比上涨122.26%。2017年8月，昆明市土地均价3482.40元/平方米；2017年1-8月，累计成交土地685.19万平方米，同比上涨19.72%；土地成交平均溢价率为11.09%。
（二）商品房
8月份，全市新建商品房成交面积和套数分别为62.72万平方米和7859套，全市新建商品房成交面积环比上涨16.62%，同比下降12.11%，全市新建商品房成交套数环比上涨31.58%，同比下降6.09%。
（三）住宅
1、8月份新建商品住宅成交面积环比上涨25.32%，同比下降21.64%。
8月份，新建商品住宅成交面积和套数分别为41.38万平方米和3685套，新建商品住宅成交面积环比上涨25.32%，同比下降21.64%，新建商品住宅成交套数环比上涨30.72%，同比下降20.32%。
2、8月份新建商品住宅加权均价环比上涨1.79%,同比上涨20.71%；
8月份，全市新建商品住宅加权均价为9634元/平方米，环比上月的9465元/平方米环比上涨1.79%,同比去年7月的7981元/平方米上涨20.71%。
3、8月份存量住宅均价为8325元/平方米，环比上涨1.55%，同比上涨5.45%；
2017年8月昆明市存量住宅均价为8325元/平方米，环比上涨1.55%，同比上涨5.45%，随着“一带一路”等相关政策的推进，昆明依托其地理位置勇创发展浪潮。价格方面，去年年底全国各地普遍出现的一次住宅市场的疯狂增长并未波及昆明楼市，在宽松政策及市场需求的支撑下，成交量持续高位运行，价格逐步攀升。
（四）商业
1、新房成交价格：8月份新建商业用房成交均价环比上涨1.18%，同比下降33.37%；
8月份，全市新建商业用房成交均价为19567元/平方米，环比上月的19338元/平方米，环比上涨1.18%，比去年同期的29367元/平方米下降33.37%。
2、新房成交面积：8月份新建商业用房成交面积环比上涨16.34%，同比下降27.69%；
8月份，全市新建商业用房成交面积和套数分别为2.35万平方米和502套，全市新建商业用房成交面积环比上涨16.34%，全市新建商业用房成交面积同比下降27.69%，全市新建商业用房成交套数环比上涨73.10%，新建商业用房成交套数同比上涨56.39%。同期全市新建商品房成交面积为62.72万平方米，新建商业用房成交面积占其比重为3.7%。
（五）办公
1、新房成交价格：8月份新建办公楼成交均价环比下降12.81%，同比下降29.34%；
8月份，全市新建办公楼成交均价为10537元/平方米，环比上月的12085元/平方米下降12.81%，比去年同期的14912元/平方米下降29.34%。
2、新房成交面积：8月份新建办公楼成交面积环比下降23.15%，同比上涨135.77%；
8月份，全市新建办公楼成交面积和套数分别为9.36万平方米和937套，新建办公楼成交面积环比下降23.15%，同比上涨135.77%，新建办公楼成交套数环比下降4.39%，同比上涨252.26%，同期全市新建商品房成交面积为62.72万平方米，新建办公楼成交面积占其比重为14.92%。
（六）房企销售排行榜
8月份，从房企销售面积、销售金额来看，万科、云南俊发、中国恒大排名前三。从成销售金额来看，排名前三的楼盘分别为：万科银海、魅力之城、金域南郡花园；从成交面积来看，排名前三的楼盘分别为：魅力之城、万科银海、金域南郡花园。2017年1-8月，昆明房企销售排行榜前三为：云南俊发、万科、中国恒大，其中俊发以销售金额450193.94万元、销售面积429719㎡占据榜首。
四、市场走势分析
截至8月，昆明市房地产成交量持续高位运行，价格方面，去年年底全国各地普遍出现的一次住宅市场的疯狂增长并未波及昆明楼市，在宽松政策及市场需求的支撑下，今年上半年昆明市住宅价格相比去年年底大幅上涨了20%左右，至9634元/平方米。随着房价的大幅攀升，今年上半年昆明市住宅市场有温和收紧的趋势，虽然政府并未出台任何限购限贷政策，但上半年昆明市的相关金融贷款政策开始逐步收紧，例如，昆明多家银行开始对商业贷款减贷款或停贷，首套房利率优惠取消或上浮等。不过，城镇化进程的不断加快、外来人口的增加将为昆明市住宅市场提供巨大的置业需求支撑，而伴随着城镇化而来的人口消费结构的升级将持续增强购房者对市场的良好预期，预计短期内，昆明住宅市场将持续走势平稳的良好局势。
从2009年起，全国大型品牌房企陆续进入昆明开始住宅开发，今年上半年昆明市成交前10的开发商中，品牌房企成交量、供应量、成交金额均占半壁江山。大型房企的进驻和开发，为住宅市场带来更多更新更高的标准，提升昆明住宅市场的整体档次，推动房地产市场发展。预计未来，居民消费水平的提升将刺激居民对住宅产品的舒适性、宜居性、管理规范性有更高的要求，优质的住宅产品将更具市场吸引力，届时品牌房企与本地房企间的抢占市场份额的竞争也将愈演愈烈。
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