报告要点
土地市场：10月份全市成交土地143.75万平方米，环比减少35.65%，同比增加2296.53%。
新建房：10月份新建商品住宅加权均价8876元/平方米，环比上升4.34%,同比上升23.60%。
存量房：10月存量住房均价为7962元/平方米，环比上涨0.89%，同比上涨3.38%。
VISS监测
板块监测：10月板块均价下降的板块为38.60%，均价上涨的板块为64.91%。
楼盘监测：10月均价上涨的楼盘占比为55.38%，均价下降的楼盘占比为40.99% ，涨幅在区间(9%,+∞)内最多约占20.97%。
数据来源：
土地及新建房数据：中国指数研究院。
存量住房均价：根据VISS系统监测的昆明市57个住宅板块，共计2313个存量住宅小区均价，采用定基定权重的方式计算得出，以保证各期价格的可比性。
VISS系统是由中估联行研发的在线批量评估系统。该系统充分集成信息技术与估价师经验，为房地产估价业务提供全新方式的在线评估数据支持。
一、宏观经济分析
1、10月份CPI同比上涨2.1%，PPI同比上涨1.2%，全国GDP增速基本保持稳定
10月份全国居民消费价格指数（CPI）同比上涨2.1％，涨幅比上月扩大0.2个百分点。同期，工业生产者出厂价格指数（PPI）同比上涨1.2％，在上月由负转正的基础上，涨幅扩大1.1个百分点。
居民消费价格环比微降，同比涨幅略有扩大。从环比看，受食品价格下降影响，10月份CPI下降0.1%。鲜活食品市场供应充足，蛋、猪肉、水产品、鲜果和鲜菜价格环比分别下降4.0%、2.8%、1.8%、1.7%和0.9%，合计影响CPI环比下降0.18个百分点。国内部分能源产品价格回升，居民用煤、液化石油气、柴油、汽油价格环比分别上涨3.7%、0.9%、0.9%和0.8%；部分服务价格继续上涨，医疗服务、衣着加工服务费、家庭服务价格环比分别上涨0.8%、0.3%和0.2%。
2、10月份房地产开发投资增速有所回升，商品房待售面积继续减少
10月份，在一系列组合政策持续作用下，国民经济延续了三季度以来总体平稳、稳中有进、稳中提质的发展态势，生产需求基本平稳，就业形势稳中有好，市场供求有所改善，“三去一降一补”成效不断显现，新动能加快成长，积极因素继续增加。
1-10月份，全国房地产开发投资83975亿元，同比增长6.6%，增速比1-9月份加快0.8个百分点，比上年同期加快4.6个百分点，其中住宅投资增长5.9%。房屋新开工面积137375万平方米，同比增长8.1%，其中住宅新开工面积增长8.3%。全国商品房销售面积120338万平方米，同比增长26.8%，其中住宅销售面积增长27.0%。全国商品房销售额91482亿元，同比增长41.2%，其中住宅销售额增长42.6%。房地产开发企业土地购置面积16873万平方米，同比下降5.5%。10月末，全国商品房待售面积69522万平方米，比9月末减少90万平方米，连续8个月减少。1-10月份，房地产开发企业到位资金117261亿元，同比增长15.5%。
二、昆明市场动态
1、昆明公积金贷款进一步放宽，全省范围缴存均可使用
2016年10月25日，昆明市公积金管理中心发布《关于放宽住房公积金个人住房贷款受理条件的公告》。10月26日起，对于从未使用过住房公积金个人住房贷款的家庭，购买自住房时可使用个人住房贷款一次；另外，在云南其他州、市缴存公积金的职工，在昆明市行政辖区内购买住房，可申请公积金贷款，套数认定按原规定执行。这一调整，意味着购买三套房及以上的购房者，只要未使用过公积金贷款，仍然可以使用公积金贷款一次；在全省各州市缴存公积金的职工，2套房以内，在昆明买房均可使用公积金贷款。
2、昆明市扶持“总部(楼宇)经济”发展，扩大奖励范围
21日上午，昆明市商务局举行了昆明市“总部（ 楼宇）经济”发展支持政策新闻发布会，针对昆明楼宇经济的现状以及商务局出台的政策做了详述。市委、市政府要求市发改委和市商务局共同起草了《昆明市加快总部经济发展的支持政策》和《昆明市加快楼宇经济发展的支持政策》。这两项政策结合我市实际，整合相关奖励措施，提高奖励标准、扩大奖励范围。在总部经济方面，主要考虑在总部企业“达标认定、发展培育”的不同阶段给予奖励。楼宇经济方面，主要考虑从商业楼宇去库存、打造特色专业楼宇、增加楼宇税收贡献、提升楼宇配套服务等方面给予支持。
3、昆明主城区单宗土地出让面积不得超过300亩
日前，昆明市出台了《关于进一步做好土地供应服务保障工作的实施意见》，明确对已建成的商业用房，允许改造为租赁住房。在今后3年中，企业利用存量用地发展先进制造业、生产服务业、创新创业平台、“互联网+”等，在5年内可保持原用途。《意见》规定，主城区、高新区、经开区、度假区范围内的商品住宅项目，单宗土地出让面积不得超过300亩，其余各县（市）区不得超过105亩。
三、昆明市房地产市场运行情况
（一）土地市场
10月份全市成交土地143.75万平方米，环比下降35.65%，同比上涨2296.53%；1-10月份累计成交土地939.46万平方米，同比上涨21.95%。
10月份，昆明市共出让各类土地36宗，比上月减少60宗，成交面积143.75万平方米，环比下降35.65%，同比上涨2296.53%；其中工业用地13宗，商业用地9宗，住宅用地11宗，其他用地3宗。10月份昆明市土地成交楼面均价1016.15元/平方米，环比上涨72.50%。1-10月份昆明市土地成交楼面均价852.0元/平方米，土地均价2042.69元/平方米；累计成交土地939.46万平方米，同比增加21.95%；土地成交平均溢价率为1.99%。
（二）住宅
1、10月份新建商品住宅成交面积环比上涨26.57%，同比上涨41.63%。
10月份，全市新建商品房成交面积和套数分别为96.37万平方米和10494套，全市新建商品房成交面积环比上涨17.14%，同比上涨59.53%，全市新建商品房成交套数环比上涨4.1%，同比上涨86.83%。其中，新建商品住宅成交面积和套数分别为76.45万平方米和6737套，新建商品住宅成交面积环比上涨26.57%，同比上涨41.63%，新建商品住宅成交套数环比上涨25.55%，同比上涨57.04%
2、10月份新建商品住宅加权均价环比上升4.34%,同比上涨 23.60%；
10月份，全市新建商品住宅加权均价为8876元/平方米，环比上月的8507元/平方米环比上升4.34%,同比去年10月的7181元/平方米上涨23.60%。
3、10月份存量住宅均价为7962元/平方米，环比上涨0.89%，同比上涨3.38%；
2016年10月昆明市存量住宅均价为7962元/平方米，环比上涨0.89%，同比上涨3.38%。，2016年年底昆明将迎来高铁时代，以昆明为辐射中心向周边扩散的高速公路网逐渐成型，地铁4号线6号线全面投入建设，基础设施不断完善，同时下半年昆明楼市在“去库存”基调下，政策依旧趋向宽松，房价保持平稳发展。
（三）商业
1、新房成交价格：10月份新建商业用房成交均价环比下降18.31%，同比下降7.02%；
10月份，全市新建商业用房成交均价为18009元/平方米，环比上月的22045元/平方米，环比下降18.31%，比去年同期的19368元/平方米下降7.02%。
2、新房市场成交：10月份新建商业用房成交面积环比下降41.05%，同比上升133.33%；
10月份，全市新建商业用房成交面积和套数分别为2.80万平方米和247套，全市新建商业用房成交面积环比下降41.05%，全市新建商业用房成交面积同比增加133.33%，全市新建商业用房成交套数环比下降67.71%，新建商业用房成交套数同比增加15.96%。同期全市新建商品房成交面积为96.37万平方米，新建商业用房成交面积占其比重为2.9%
（四）办公
1、新房成交价格：10月份新建办公楼成交均价环比下降2.13%，同比下降10.11%；
10月份，全市新建办公楼成交均价为10532元/平方米，环比上月的10761元/平方米下降2.13%，比去年同期的11716元/平方米下降10.11%。
2、新房市场成交：10月份新建办公楼成交面积环比上升83.78%，同比上升130.51%；
10月份，全市新建办公楼成交面积和套数分别为6.8万平方米和644套，新建办公楼成交面积环比上升83.78%，同比上升130.51%，新建办公楼成交套数环比上涨52.25%，同比上升42.79%，同期全市新建商品房成交面积为96.37万平方米，新建办公楼成交面积占其比重为7.06%。
四、市场走势分析
昆明楼市“银十”延续了“金九”的热度，10月昆明商品房成交再次破万套，这是自今年起，商品房成交量套数第五次破万。10月成交量不但刷新近五年来同期最高月成交纪录，也刷新了年内最高月成交纪录。随着全国逐步政策调整限购限贷，其余省份涌现购房热潮，此类消息一经传出，在一定程度上造成昆明购房者恐慌心理，刺激了商品房的成交量。
房地产销售创历史新高，对去库存发挥了积极作用，据云南省统计局发布的前三季度全省固定资产投资情况数据显示，截止9月末，全省商品房待售面积1856.85万平方米。按全省第三季度商品房去化速度计算，全省商品房待售库存仅需7.59个月即可消化，商品房去库存呈现良好态势。按照目前的消化速度，昆明楼市房价可能还将看涨，房企手中存量不足，价格或许会有小幅提升。
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